domenica, 3 Marzo 2024

Rigenerazione urbana, Bellacosa: «Così crescono valore, asset class e mercato»

Recuperare le aree di degrado per trasformarle in una risorsa. Questa l’idea dietro la rigenerazione urbana, uno strumento che compare più volte nel testo del PNRR, trasversalmente alle sei missioni elencate. Come spiega Paolo Bellacosa, partner di Vitale&Co, «È diverso da un intervento puntuale su un edificio, perché porta con sé anche la “riqualificazione” della vita sociale legata a quello spazio più ampio, dei suoi spazi comuni e delle comunità circostanti. È un intervento volto a riattivare la vita sociale in un’area urbana dimenticata». Con un impatto amplissimo, anche a livello economico e occupazionale, proprio in virtù dei numerosi ambiti di attività che un intervento di questo tipo va a colpire. «Si va dagli investimenti per la salvaguardia e la valorizzazione del settore culturale e turistico, alla riqualificazione di immobili e aree industriali dismesse, fino all’attivazione di case e ospedali di comunità». Perché tutto diventi una realtà «è necessario adeguare e semplificare gli strumenti burocratici e amministrativi, formando un’unità di coordinamento interministeriale e adottando tempistiche certe».

Quali potrebbero essere gli effetti di una rigenerazione urbana su vasta scala sul mercato immobiliare italiano?

«Se dovessi usare solo la prospettiva dell’investitore immobiliare, direi che la rigenerazione urbana è una grande opportunità per creare valore, aumentare le tipologie di asset class investibili in zone geografiche più diffuse e quindi favorire una maggiore liquidità e far crescere la dimensione del mercato. Tutti fattori che rassicurano gli investitori internazionali e creano un fenomeno di attrazione di capitale. Con la prospettiva da cittadino e persona che vive le città, direi ugualmente che gli effetti sono positivi perché si crea un valore sociale, meno misurabile con i numeri degli investimenti, ma con la qualità della vita. Nascono luoghi nuovi in cui incontrarsi, stare insieme, divertirsi, lavorare, vivere e fare shopping; nuove destinazioni. Immagino King’s Cross o Battersea a Londra o Brooklyn Bridge Park a NY: prima luoghi non accoglienti e oggi punti di riferimento per molte persone.

Certo, deve essere fatto uno sforzo dalle istituzioni pubbliche e private per evitare eccessivi aumenti dei prezzi di vendita e di affitto con la conseguente espulsione dei residenti che non riescono più a sostenere tali valori, generando fenomeni di esclusione e discriminazione che oggi poco si conciliano con le istanze di sostenibilità (sociale e ambientale) degli stakeholders».

Quali sono i risvolti occupazionali?

«La realizzazione dei processi di rigenerazione urbana è già di per sé portatrice di attività economica di vario tipo, e dunque ha delle ricadute positive sull’occupazione. In più, la riqualificazione di aree dismesse o depresse porta all’apertura di nuovi esercizi commerciali, eventuali nuove iniziative imprenditoriali, e può quindi contribuire a creare un circolo virtuoso di esternalità positive».

In quali ambiti interventi mirati di rigenerazione urbana potrebbero sortire effetti positivi?

«Tutte quelle situazioni in cui esistono dei luoghi che hanno perso la loro anima-funzione come conseguenza delle trasformazioni sociali ed economiche in atto. Penso ai vecchi insediamenti industriali dismessi (Sesto San Giovanni o Bagnoli), gli ex scali ferroviari, aree militari in disuso o le aree limitrofe a queste zone di abbandono che diventano terre di nessuno. Così come i quartieri dove domina il degrado sociale, spesso associati anche all’abbandono nella cura del patrimonio edilizio. Un’azione di recupero del patrimonio, anche in chiave sostenibile, con l’introduzione di servizi come lo sport, la scuola, la sanità e una gestione attiva di spazi comuni (parchi e piazze) e privati può favorire la rinascita dei luoghi (come Porta Nuova o City Life a Milano)».

Crede che quanto indicato nel PNRR sia sufficiente in questo senso?

«Il PNRR va sicuramente nella giusta direzione, ma occorre implementare un piano di semplificazione ed accelerazione burocratica, che velocizzi l’iter autorizzativo e, a lavori iniziati, limiti l’uso dei ricorsi come strumento pretestuoso per arrestarli, uno dei problemi endemici del nostro sistema quando si parla di interventi di questo tipo. Per rendere più facile questo processo, è fondamentale creare una unità operativa – trasversale ai diversi ministeri coinvolti e alle sei missioni del PNRR – con competente specifiche di rigenerazione urbana. Non da ultimo, è importante favorire le public private partnership».

Che ruolo hanno i privati in questo processo?

«I privati possono avere una parte non da poco, perché investono con un effetto leva sul capitale già apportato dallo Stato e perché portano nel processo best practices e competenze che spesso mancano alle organizzazioni pubbliche. Gli strumenti finanziari che possano favorire l’intervento privato in progetti che hanno uno scopo pubblico ci sono ma sono ancora poco utilizzati. Bisogna cambiare alcune modalità, e anche accettare che la componente di mercato arrivi ad avere il timone. Oggi il PNRR prevede una fattispecie in cui si può investire con una quota di minoranza, con un tetto al 30%. Su progetti con valenza operativa così forte, l’incentivo a partecipare è consistente solo a fronte di una quota maggioritaria. Lo Stato potrebbe rimanere con una minoranza di controllo, per assicurarsi il rispetto delle linee guida e le norme previste dal piano».                                                 ©

Marco Battistone

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Studente, da sempre appassionato di temi finanziari, approdo a Il Bollettino all’inizio del 2021. Attualmente mi occupo di banche ed esteri, nonché di una rubrica video settimanale in cui tratto temi finanziari in formato "pop".