Gli immobili all’asta si vendono a prezzi nettamente inferiori a quelli normali. È un fattore che danneggia l’intera filiera del credito, finendo per aumentare gli interessi per tutti noi. Ma cosa c’è dietro un mercato così inefficiente?
I dati
Sul mercato italiano, l’asta immobiliare è una risorsa cui si ricorre solo ed esclusivamente nel caso di procedure giudiziali. A livello teorico, favorisce l’efficienza e la velocità del processo di vendita di un’immobile pignorato. Non a caso in altri Paesi, come gli USA, l’asta è sempre più utilizzata anche per la normale vendita di immobili privati, proprio per i vantaggi sopra citati. Eppure, i numeri sull’Italia parlano chiaro: in generale, gli immobili si vendono al 20% in meno dei prezzi del libero mercato. Si tratta di un divario enorme, aggravato dal dato sui tempi: nel primo semestre 2022, gli esperimenti di vendita riferiti a procedure “anziane”, cioè in corso da più di 6 anni, costituiscono tra il 30 e il 40% del totale (Osservatorio immobiliare, Abilio e neprix). Se si stringe il campo, complice il Covid-19, il dato peggiora ulteriormente: le offerte dichiarate negli ultimi due anni sono meno del 20% del totale sul mercato.
La scarsa accessibilità
Al di là degli inevitabili rallentamenti dovuti alla maggiore burocrazia richiesta, questi dati parlano di problemi più profondi. Uno dei primi è nell’accessibilità delle informazioni di vendita. Basta andare su un qualsiasi sito di immobili all’asta per rendersi conto che le informazioni riportate sono spesso insufficienti, incomplete o contraddittorie. Ma la questione di accessibilità si estende persino oltre, giungendo anche alle stesse modalità d’asta. A partire dal 2018, «salvo i casi in cui sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura» (art. 569 comma 4 c.p.c) la vendita telematica è la modalità preferita per la vendita forzata immobiliare. Infatti, la procedura telematica risulta decisamente più accessibile e “amichevole” per un compratore qualsiasi rispetto alla modalità tradizionale. Di conseguenza, è solitamente più economicamente efficiente. Ma nel nostro Paese, la forma online passa per il Portale delle Vendite Pubbliche (PVP), le cui iniziali imperfezioni hanno portato molti tribunali a rimandare la transizione.
La formazione degli acquirenti
Nonostante il livello dei servizi del PVP abbia ormai raggiunto e superato gli standard qualitativi richiesti, l’acquirente resta spesso confuso. Non a tutti è chiara, ad esempio, la doppia presenza del PVP, pubblico, e di un Gestore della vendita telematica, privato, con un suo diverso portale. In più, nonostante il nuovo codice della crisi contenga notevoli novità e innovazioni in termini di facilitazione e velocizzazione dei processi, è un testo molto complesso. Contiene 391 articoli ed è zeppo di termini tecnici non sempre alla portata dell’utente medio. Per questo, la soluzione potrebbe essere, almeno nell’immediato, in una formazione di chi si approccia all’acquisto. Questa preverrebbe incomprensioni sia nella fase informativa sia, crucialmente, nella fase dell’acquisto vero e proprio. Certo, alla lunga saranno i processi a doversi adattare al mercato, ma nel frattempo qualcosa come una breve formazione obbligatoria (un po’ come avviene per la sicurezza sul lavoro, ad esempio) aiuterebbe notevolmente a tamponare inconvenienti spesso spiacevoli per ambo le parti.
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