Conto alla rovescia per l’Italia. La data da segnare è maggio 2026. L’approvazione della Direttiva sulle Case Green, la norma EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), è entrata in vigore il 28 maggio 2024 e l’Italia dovrà recepirla entro il 29 maggio 2026. La sfida (a fine articolo tutti i dettagli) mira a un parco edilizio a emissioni zero entro il 2050. Cosa prevede? La riduzione del consumo energetico degli edifici residenziali (del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035) e nuovi standard per le nuove costruzioni, a emissioni zero dal 2028 per i pubblici e dal 2030 per i privati.
Il divario europeo: Italia maglia nera per efficienza
L’Italia sconta un ritardo strutturale. Mentre Paesi come la Francia e la Germania hanno avviato programmi di efficientamento già dal decennio scorso, noi presentiamo un patrimonio immobiliare tra i più obsoleti d’Europa. Oltre il 60% degli edifici residenziali italiani è ancora nelle classi energetiche più basse (F e G), contro una media UE che si attesta circa 15-20 punti percentuali più in alto in termini di performance termica.
Il paradosso del patrimonio esistente
Il dinamismo della finanza sostenibile deve scontrarsi con una realtà immobiliare profondamente polarizzata. Se i nuovi asset e i grandi portafogli d’investimento trainano il boom delle certificazioni, il resto del patrimonio edilizio fatica a tenere il passo. Nel 2025 il numero di asset immobiliari valutati secondo criteri ESG è cresciuto del +140% a livello globale. Si delinea così una sfida a doppia velocità: da una parte l’eccellenza dei 500mila asset monitorati da GRESB (rispetto ai circa 208mila del 2024), dall’altra la necessità di riqualificare uno stock vetusto che rischia la svalutazione di fronte alle nuove direttive europee sulle Case Green.
L’impatto sui valori del Mercato immobiliare
Il Mercato immobiliare sta già prezzando questo ritardo.
- Green Premium: gli immobili in classe A o B registrano una tenuta dei prezzi superiore, con un sovrapprezzo che può variare dal 10% al 15% rispetto alla media di zona
- Brown Discount: gli edifici inefficienti – la maggioranza del nostro stock – rischiano di trasformarsi in stranded assets, gli asset incagliati. La svalutazione per gli immobili non riqualificabili o situati in aree marginali potrebbe toccare il 20-25% del valore di Mercato entro il 2030 poiché difficilmente affittabili secondo i nuovi standard ESG, rendendo difficile anche l’accesso al credito ipotecario.
Il giro d’affari della riqualificazione
Il costo della transizione è imponente e l’assenza di un piano di incentivi strutturali a lungo termine aggrava la nostra posizione rispetto all’UE. Le stime indicano un investimento medio per unità abitativa tra i 30mila e i 60mila euro. Su scala nazionale, il fabbisogno oscilla tra i 270 e i 320 miliardi di euro entro il 2030.
Per raggiungere questo obiettivo, il giro d’affari annuo per il comparto edilizio e dell’impiantistica dovrebbe stabilizzarsi intorno ai 45-50 miliardi di euro, una cifra che equivarrebbe a circa il 2,5% del PIL nazionale. Tuttavia, la sfida risiede nella sostenibilità di tale spesa: con la chiusura della stagione dei bonus edilizi indiscriminati, il Mercato si sta spostando verso modelli di finanza d’impatto.
La vera partita si gioca sull’attivazione dei fondi legati al Social Climate Fund e sulla capacità di attrarre capitali privati tramite le cartolarizzazioni Green, strumenti necessari per coprire quel 40% di fabbisogno finanziario che attualmente non trova copertura nei risparmi diretti delle famiglie italiane.
Il ruolo dei fondi UE
Il monitoraggio dei flussi finanziari evidenzia una criticità nella distribuzione delle risorse: dei circa 200 miliardi di euro di fondi strutturali e PNRR allocabili indirettamente alla transizione ecologica, solo una frazione minima è oggi destinata al supporto tecnico per i condomini minimi e le fasce di reddito basse. In termini di analisi costi-benefici, il costo dell’inazione – ovvero la perdita di valore patrimoniale sommata all’esborso per le bollette energetiche inefficienti – è stimato in oltre 15 miliardi di euro l’anno per il sistema Paese.
Senza un meccanismo di re-rolling dei crediti d’imposta o garanzie statali di ultima istanza che abbattano i tassi dei prestiti Green, il rischio è che il capitale istituzionale estero preferisca i Mercati del Nord Europa, percepiti come meno rischiosi e più allineati agli standard ESG.
Il fabbisogno finanziario
A differenza di altri Stati membri, dove la finanza pubblica sostiene la transizione con tassi agevolati garantiti dallo Stato, in Italia il peso ricade quasi interamente sui privati e sul sistema bancario. I Green Mortgages rappresentano oggi solo il 10-12% delle erogazioni, una quota ancora troppo esigua per colmare il divario con il resto d’Europa.
La redditività dei portafogli dipenderà dalla capacità di anticipare i vincoli normativi. Senza un intervento coordinato, il rischio è una frattura insanabile tra un’élite di immobili Green certificati e una vasta periferia di asset destinati all’obsolescenza finanziaria.
Punti Chiave della Direttiva Case Green
- Nuovi Edifici a Zero Emissioni: tutti i nuovi edifici pubblici dovranno essere a emissioni zero (Zeb) dal 1° gennaio 2028, mentre per quelli residenziali e privati l’obbligo scatterà dal 1° gennaio 2030.
- Ristrutturazione Edifici Esistenti: non ci sono obblighi di classe energetica per i proprietari, ma gli Stati membri devono garantire una riduzione dell’energia media utilizzata del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035, in particolare sul 15% degli edifici più energivori.
- Stop ai Sussidi per Caldaie a Fossili: dal 1° gennaio 2025 non saranno più consentiti sussidi per l’installazione di caldaie a combustibili fossili (solo metano).
- Installazione Solare: dal 2028, c’è l’obbligo di installazione di impianti solari negli edifici di nuova costruzione.
- Passaporto di Ristrutturazione: entro l’anno, gli Stati membri dovranno implementare il passaporto di ristrutturazione, un documento che guida i proprietari nelle ristrutturazioni a fasi
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